所謂小區(qū)推廣，簡(jiǎn)單的講，就是針對(duì)新建商住樓盤的一系列策劃、宣傳、促銷活動(dòng)。一切有利于吸引小區(qū)業(yè)主注意力，提升品牌形象，達(dá)成購(gòu)買行為的方式方法均可以納入小區(qū)推廣的范疇。如電梯廣告、派送單頁(yè)、DM直郵、橫幅或巨幅懸掛、交樓慶典秀、現(xiàn)場(chǎng)咨詢、家

　　筆者在廣東博德精工建材有限公司順德分銷區(qū)域就操作了一次較為成功的小區(qū)推廣活動(dòng)�，F(xiàn)將一些操作的思路與方法、心得與體會(huì)公諸于眾，力求拋磚引玉，以求業(yè)界同仁斧正。星星之火，可以燎原，只要我們善于歸納、總結(jié)與提高，小區(qū)推廣活動(dòng)作為一種有效的推廣方式必是“廣闊天地，大有作為”�！　�

　　廣闊天地，大有作為

　　廣東佛山順德區(qū)作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（區(qū)）之首，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模及消費(fèi)能力均不可小覬，特別從2002年以來(lái)，新建高檔樓盤及別墅如雨后春筍層出不窮。高檔樓盤如碧桂園、山嵐水岸、嘉信城市廣場(chǎng)、海琴灣等等不一而足。而且這些樓盤或別墅區(qū)基本上都是毛坯房，家庭裝修的潛力巨大。為零售、家裝、小區(qū)推廣帶來(lái)了較大的空間和平臺(tái)。

　　下半年正值交樓與裝修的旺季，順德海琴灣、華夏新城、明月華庭等等是順德市定位為高端用戶的商住樓盤，購(gòu)房業(yè)主均是品味高、消費(fèi)能力強(qiáng)的消費(fèi)群；因此，住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)較高。值此交樓之際，如能深入小區(qū)或樓盤與消費(fèi)者（業(yè)主）零距離接觸才能激發(fā)、促進(jìn)消費(fèi)者（業(yè)主）的購(gòu)買欲望、從而產(chǎn)生購(gòu)買行為；針對(duì)此類消費(fèi)群體開展促銷及宣傳推廣，對(duì)于合作的樓盤、裝飾公司、品牌經(jīng)銷商的知名度、美譽(yù)度有較大的幫助，同時(shí)也易產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的銷售業(yè)績(jī)；

　　綜上所述，對(duì)于小區(qū)推廣，順德市場(chǎng)空間較大�！　�

　　謀定而后動(dòng)

　　所謂三分策劃，七分執(zhí)行。那么，如何開展一場(chǎng)成功的小區(qū)推廣活動(dòng)呢，如何提練小區(qū)推廣的策略，如何保障小區(qū)推廣的執(zhí)行的有效性呢。為此，我在策略及實(shí)施方面展開了如下的思考：

　　1、 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激烈，唯有具備實(shí)力的樓盤、家裝公司與品牌經(jīng)銷商（陶瓷、衛(wèi)浴、家飾等）進(jìn)行結(jié)盟才能各取所需，共同獲利。同時(shí)，做為一種全新的嘗試，可以為今后的小區(qū)推廣提供良好的經(jīng)驗(yàn)。

　　2、 在商言商，活動(dòng)的各方（樓盤，家裝公司，各建材、家居廠家）聯(lián)合小區(qū)推廣的主要誘因是利益，即本次活動(dòng)的各方的投入與產(chǎn)出之間的利益核算。對(duì)于主辦方粵鴻基房產(chǎn)有限公司海琴灣售樓部付出的部分只是展示及宣傳的場(chǎng)地，而其收益則包括收取場(chǎng)租及參展方的宣傳可極大提升海琴灣的知名度及美譽(yù)度。對(duì)于協(xié)辦方博德精工建材有限公司順德分銷商，付出的無(wú)非是少量的廣告費(fèi)用及場(chǎng)租費(fèi)用，還包括策劃實(shí)施本次活動(dòng)的勞心與勞力等，但收益的好處則包括提升博德品牌在業(yè)主心中的知名度；提升經(jīng)銷商與家裝公司的關(guān)系；提升銷售業(yè)績(jī)；提升潛在用戶的購(gòu)買率等。同樣，對(duì)于本次小區(qū)推廣的參展方家裝公司，衛(wèi)浴、家具、整體廚房、音響、飾品等經(jīng)銷商，付出的也無(wú)非是少量的廣告費(fèi)用及一定的場(chǎng)租費(fèi)用。而帶來(lái)的收益則包括提升在業(yè)主心中的知名度、美譽(yù)度；提升銷售業(yè)績(jī)；提升潛在用戶的購(gòu)買率等。

　　3、 為了避免同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，本次活動(dòng)由博德品牌經(jīng)銷商統(tǒng)一策劃協(xié)辦，盡量避免同類產(chǎn)品特別是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的參與，否則，影響小區(qū)推廣效果；

　　4、 針對(duì)新購(gòu)樓的業(yè)主，一定要設(shè)計(jì)針對(duì)性較強(qiáng)的促銷方式，如裝修選材、裝修知識(shí)、免費(fèi)設(shè)計(jì)、施工服務(wù)、產(chǎn)品導(dǎo)購(gòu)指引等。在此基礎(chǔ)上增加一些活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，積聚人氣的活動(dòng)，如現(xiàn)場(chǎng)演出、抽獎(jiǎng)、讓利等。

　　針對(duì)以上的策略性思考，經(jīng)過(guò)主辦方、協(xié)辦方、參展方的多次協(xié)商，我們決定采取“售樓部現(xiàn)場(chǎng)演出+抽獎(jiǎng)+現(xiàn)場(chǎng)展示、咨詢+現(xiàn)場(chǎng)促銷+現(xiàn)場(chǎng)宣傳（單頁(yè)、海報(bào)、條幅、樓梯廣告）+家飾課堂”的方式。接下來(lái)的工作，就是如何保障實(shí)施過(guò)程的有條不紊�！　�

　　實(shí)施：有條不紊

　　首先是活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)的安排，海琴灣高檔樓盤第二期交樓時(shí)間為2005年11月26--27日（周六、周日），因此，這也是我們的活動(dòng)主場(chǎng)。同時(shí)，由于業(yè)主交樓后的裝修咨詢會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，因此，本活動(dòng)持續(xù)時(shí)間為一個(gè)月，即2005年11月26日---12月25日�；顒�(dòng)地點(diǎn)為各經(jīng)銷商及裝飾公司營(yíng)業(yè)門市。

　　其次是促銷方法，由于參展單位較多，為了保障活動(dòng)的統(tǒng)一性與兼顧參展各方的差異性。我們對(duì)本次小區(qū)推廣采取了統(tǒng)一促銷及差異化促銷兩種形式：

　　現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一促銷：

　　1、 促銷時(shí)間：11月26日、27日兩天

　　2、 地點(diǎn)：海琴灣二期

　　3、 主題：歲未狂飚、傾情讓利；一站購(gòu)物、全程無(wú)憂

　　4、 活動(dòng)形式：

　　 海琴灣提供展位36個(gè)，由協(xié)辦方根據(jù)參展方的意愿統(tǒng)一分配給各參展商。統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一發(fā)布促銷信息。促銷信息及獎(jiǎng)劵在活動(dòng)前一周內(nèi)由協(xié)辦方印制并加蓋主辦方公章直接由售樓部發(fā)給業(yè)主；

　　 現(xiàn)場(chǎng)演出：聘請(qǐng)順德市較為有名的演出團(tuán)體。由于業(yè)主均是較高層次消費(fèi)群體，演出的節(jié)目一定要顯得雅俗共賞，而不能嘩眾取寵。

　　 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)：各參展經(jīng)銷商或裝飾公司分別提供一至三等獎(jiǎng)，其中一等獎(jiǎng)5名；二等獎(jiǎng)10名；三等獎(jiǎng)30名（具體1-3等獎(jiǎng)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法由各參展單位提供，具體內(nèi)容在活動(dòng)實(shí)施前由協(xié)辦方交與海琴灣售樓部）；四等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品及數(shù)量由海琴灣銷售部提供。

　　 家飾課堂：請(qǐng)廣東較為有名的星藝裝飾公司的設(shè)計(jì)師及部分建材品牌的人員安排專門教室講解裝修及選材知識(shí)。并回答業(yè)主的相關(guān)提問(wèn)。為了保障課程的效果，課堂最好避免過(guò)多的商業(yè)化推銷內(nèi)容。

　　各經(jīng)銷商、裝飾公司差異化促銷

　　1、 促銷時(shí)間：11月26日—12月25日

　　2、 促銷辦法：在活動(dòng)時(shí)間內(nèi)，各參展單位根據(jù)自身的成本核算，以最大限度讓利給消費(fèi)者（業(yè)主）為原則。促銷信息在活動(dòng)前一周內(nèi)以?shī)A報(bào)（DM）形式直接發(fā)布給消費(fèi)者（業(yè)主）。同時(shí)，各參展單位要在自身營(yíng)業(yè)場(chǎng)所發(fā)布各自促銷廣告。

　　最后，就是本次活動(dòng)的宣傳配合方面，主要手段有：

　　1、 夾報(bào)DM派送入戶（3萬(wàn)份）：正面為本次聯(lián)合促銷的信息，背面為各參展單位的介紹及個(gè)性化促銷信息；活動(dòng)前一周內(nèi)送至各消費(fèi)者（業(yè)主）。夾報(bào)費(fèi)用及版面大小由各參展商根據(jù)需求展位的數(shù)量按比例分配；

　　2、 現(xiàn)場(chǎng)條幅：若干條，主要發(fā)布“喬遷新喜，大吉大利”之類內(nèi)容及促銷信息

　　3、 宣傳展位、桌椅、展棚：由主辦方和協(xié)辦方統(tǒng)一分配，費(fèi)用按實(shí)際需求量收取。

　　4、 產(chǎn)品或形象展示：由參展單位根據(jù)訂購(gòu)展位情況自行合理布展。

　　5、 其它廣告形式：只要在主辦方及協(xié)辦方允許的情況下，各參展單位自行發(fā)布。　　

　　活動(dòng)效果評(píng)估

　　活動(dòng)按計(jì)劃施后，各方均較為滿意，活動(dòng)主辦方海琴灣售樓部在小區(qū)推廣活動(dòng)烘托下，預(yù)售的第三期樓盤吸引了較多的潛在的業(yè)主來(lái)咨詢。為今后的樓盤銷售墊定了較好的基礎(chǔ)。活動(dòng)協(xié)辦方博德公司分銷商不僅低成本完成了和潛在的消費(fèi)者的“親密接觸”，宣傳推廣了博德品牌，更重要的是在終端產(chǎn)生了實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)。分銷業(yè)績(jī)顯示，此后兩個(gè)月零售終端的銷售較之以前有較大幅度的提升�；顒�(dòng)參展方也不同程度的達(dá)到了自己的目的。由于此種小區(qū)推廣模式成本小產(chǎn)出大，此后，分銷商在另外一些高檔樓盤也進(jìn)行了一些復(fù)制。當(dāng)然，也有一些美中不足，比如部分樓盤由于管理過(guò)于嚴(yán)格，可供操作的空間有限，所以小區(qū)推廣可實(shí)施方式方法較少。無(wú)形中減少了小區(qū)推廣的效果�！　�

　　我的心得體會(huì)

　　一、選擇合適的樓盤進(jìn)行推廣

　　策劃小區(qū)推廣前期應(yīng)安排專門人員選擇合適的小區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底，然后進(jìn)行分類。以便對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的小區(qū)推廣頻次、時(shí)間安排、規(guī)模等有個(gè)統(tǒng)籌。樓盤的合適與否，標(biāo)準(zhǔn)主要包括兩個(gè)方面：第一，樓盤的定位與產(chǎn)品的潛在消費(fèi)者能否一致，產(chǎn)品如果是走高端路線，就不可能選擇消費(fèi)者定位層次較低的樓盤。要獲得樓盤的定位也比較簡(jiǎn)單，只要去售樓部咨詢樓盤的單價(jià)然后和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的平均樓價(jià)進(jìn)行比較就可以了；第二，新建樓盤的售樓部有意愿有條件可以實(shí)施小區(qū)推廣，否則只能在小區(qū)附近的公園或廣場(chǎng)進(jìn)行推廣活動(dòng)。

　　小區(qū)推廣結(jié)束后，注意將業(yè)主的個(gè)人資料收集、整理、匯總。這樣有利于進(jìn)行持續(xù)的跟進(jìn)并方便郵寄一些宣傳資料、小禮品等。從而易于產(chǎn)生購(gòu)買行為。

　　二、樓盤物業(yè)管理或售樓處的關(guān)系建立與溝通

　　物業(yè)管理處和售樓處的關(guān)鍵人物是小區(qū)推廣能否實(shí)施的關(guān)鍵。說(shuō)服他們無(wú)非是以情感之、以理服之、以利誘之。所謂以情感之，就是注意溝通與拜訪技巧，多注意人際交往的一些禮儀，比如記住別人的名字，使別人覺得很重要、微笑、贊美等等。必要時(shí)，可送一些小禮品外加宣傳資料。 所謂以理服之就是擺事實(shí)講道理，讓他們明白操作小區(qū)推廣對(duì)樓盤能帶來(lái)哪些好處，如廣告效應(yīng)、場(chǎng)租費(fèi)用等。所謂以利誘之，在適當(dāng)?shù)那闆r下，可以考慮給關(guān)鍵人物一定的好處。

　　只有這樣，才能最大化的發(fā)揮小區(qū)推廣的作用。為小區(qū)推廣的策劃與實(shí)施提供良好的平臺(tái)。

　　三、現(xiàn)場(chǎng)宣傳、整合推廣：

　　小區(qū)推廣的形式很多，前面講過(guò)一切有利于吸引業(yè)主注意力，提升品牌形象，達(dá)成購(gòu)買行為的方式方法均可納入小區(qū)推廣的范疇。如電梯廣告、派送單頁(yè)、橫幅或巨幅懸掛、交樓慶典秀、現(xiàn)場(chǎng)咨詢、家飾課堂、免費(fèi)設(shè)計(jì)、免費(fèi)鋪貼、有獎(jiǎng)讓利、賣贈(zèng)等。這些方法或手段既可單獨(dú)操作亦可多管齊下。但是，小區(qū)推廣既要止于小區(qū)又不能止于小區(qū)。止于小區(qū)，是因?yàn)樾�區(qū)可以看作一個(gè)單獨(dú)銷售渠道、推廣渠道。這個(gè)渠道有自身的特點(diǎn)與規(guī)律。不止于小區(qū)，是因?yàn)閺膫鞑サ慕嵌葋?lái)看，小區(qū)推廣是整個(gè)傳播策略的有機(jī)組成部分。小區(qū)推廣在整合傳播里面只是一種手段，是為了推廣企業(yè)形象、提升品牌形象、訴求產(chǎn)品賣點(diǎn)、發(fā)布促銷信息等。因此，沒(méi)有明確的目的去操作小區(qū)推廣，往往事倍功半。

　　四、以小區(qū)推廣為手段提升與家裝公司的關(guān)系　

　　小區(qū)推廣在很大程度上由于有裝飾公司的介入，通過(guò)裝飾公司促進(jìn)銷售就會(huì)事半功倍，由于裝飾公司直接面對(duì)客戶，掌握裝修信息，受客戶的委托，為客戶信任，具有很強(qiáng)的臨門一腳的助銷能力，因此必須圍繞小區(qū)緊抓裝飾公司。家裝公司的設(shè)計(jì)師，歸納起來(lái)無(wú)非是 “貪財(cái)”、“好色”、或“財(cái)色兼收”三種類型。

　　所謂“貪財(cái)”者，指這類設(shè)計(jì)師較為注重銷售返點(diǎn)。返點(diǎn)越高，設(shè)計(jì)師的積極性自然就越高。所謂“好色”者，是指對(duì)裝修用產(chǎn)品的花色、紋理、工藝等產(chǎn)品本身品質(zhì)的喜好。這一類設(shè)計(jì)師對(duì)產(chǎn)品較為敏感，藝術(shù)感悟能力強(qiáng)，個(gè)性鮮明。更多的設(shè)計(jì)師均是“財(cái)色兼收”型。對(duì)銷售提成與產(chǎn)品的品質(zhì)同樣較為重視。畢竟，設(shè)計(jì)師的作品能否為客戶認(rèn)可是其安身立命的根本。

　　以上只是初步的分類，實(shí)際上設(shè)計(jì)師也是人，人與人之間的交往當(dāng)然要注重人際關(guān)系的技巧。只要與設(shè)計(jì)建立了真正的朋友關(guān)系。業(yè)務(wù)自然會(huì)如期而至�！　�